임대차3법 2020년 7월 시행된 이후, 임대 2년 후 임차인에게 주어지는 계약갱신청구권으로 인해 계속 논란이 되어 왔습니다.
금번 국토부에서 임대차3법 연구용역 결과를 발표할 예정으로 향후 임대차3법 개편안이 어떻게 나올지 궁금한 상황입니다.
임대차3법이 민주당 주도로 시행된 이후 부작용에 대해 계속 지적되어 왔던 상황인 만큼 향후 개정 여부에 관심이 집중되는 상황입니다.
💢임대차3법 주요 내용
계약갱신청구권 : 임차인이 2년 임대 종료 후 계약갱신청구권 사용하여 2년 추각 연장 가능
5% 상한제 : 임대료 증액 상한을 기존 대비 5%로 제한
전월세신고제 : 전월세 계약시 30일이내 시군구에 신고
💢임대차3법 부작용 지적사항
💦계약갱신청구권 사용시 임차인과 임대인 소송 분쟁 계속 발생
임대차3법 시행 당시 민주당이 밀어붙이면서 졸속 시행이라는 비판이 많았던 것이 사실입니다.
종전 2년 계약에서 임차인에게 계약갱신청구권을 신규로 부여하면서 임차인에게 일방적 권리를 준 것 아니냐는 비판이 많았죠.
특히, 계약갱신청구권을 사용하려는 임차인과 임대 종료 후 실입주를 하려고 하는 임대인 간에 소송 분쟁이 유독 많았습니다.
💦계약갱신청구권 2년 연장 후 임차인 언제든 해지가능
계약갱신청구권으로 임차인이 2년 재계약했음에도 임차인은 계약기간 중 언제든지 해지가 가능하게 되면서 이 또한 논쟁이 많았습니다.
특히 전세가격이 떨어지는 경우, 임차인이 해지 통보하면 3개월내 임대인이 반환해야할 전세보증금을 구해야하는 상황이 계속 발생하기도 했습니다.
💦계약갱신청구권 사용으로 전세가격 상승 부추겨
계약갱신청구권 2년 + 2년으로 사용하게 되면서, 전세 매물 자체가 부족해 지면서 전세가격 상승의 원인이 되기도 하셨습니다.
이로 인해 아파트 전세가격을 못이긴 사람들이 빌라 전세로 옮겨가면서 빌라 전세 사기가 기승을 부렸다고 평가하기도 합니다.
💢임대차3법 향후 개선안
💦계약갱신청구권 2년 + 2년을 종전 규정으로 회귀하거나 일부 개정할지 여부
우선 계약갱신청구권 자체를 종전 규정으로 회귀하여 폐지하는 방안을 검토 중인 것으로 보이나 가능성은 희박해 보입니다.
단, 계약갱신청구권 거절 가능 사유에 대해 조금 구체화하거나 현실화할 가능성이 높아보입니다.
💦계약갱신청구권 사용 후 임차인 언제든 해지 가능한 권리 개정할지 여부
계약갱신청구권 사용 후 연장계약하는 2년 동안 임차인에게 언제든 해지통보가 가능하도록 한 기존 해지 권리를 폐지할 것으로 보입니다.
이는 계약 자체에서 보장하는 2년 계약기간이 임대인의 입장에서는 무의미한 조항이므로 개정될 가능성이 커보입니다.
💢국회 다수당인 민주당 국회 통과가 관건
당초 정부 여당이 임대차 3법의 폐해와 문제점을 고려하여 대대적인 손질을 예고하였으나, 총선 이후 민주당이 다수석을 확보하면서 법 개정 추진 자체가 불가능할 수 있습니다.